不動産収入の所得計算方法

問題　Ｈさんは今年、給与所得以外に１２０万円の家賃収入を得ました。
支出した費用として、住民税６万円、固定資産税３万円、火災保険料２万円、畳をフローリングにする費用１０万円、を支払いました。
建物の減価償却費を２０万円、その他の要素は考えないものとして、Ｈさんの今年の不動産所得として正しいのは、次のうちどれでしょうか。
① ７９万円
② ８９万円
③ ９５万円
④ ９９万円

回答

マンションや駐車場の貸付のように、自分が所有する不動産を貸し付けることで収入を得ている場合には、不動産所得として原則確定申告をしなければいけません。

不動産所得とは、土地・建物などの不動産、不動産の上に存する権利、船舶又は航空機といったものを貸し付けることにより生じる所得のことをいいます。

そして不動産所得は、次のように計算します。

不動産所得の金額＝総収入金額－必要経費
総収入金額には、貸付による賃貸料収入の他に、更新料、敷金・保証金の内返還を要しないもの、共益費などが含まれます。

次に必要経費として認められるものは、原則として不動産収入を得るために直接必要な費用であることが要件となります。主なものとしては次のようなものがあります。

固定資産税、損害保険料、修繕費、そして減価償却費。
まず税金として必要経費となる代表的なものは固定資産税です。

一方、所得税や住民税は不動産収入を得るために直接必要な費用にはならない為必要経費に含めることはできません。

次に損害保険料は、不動産収入を得る基となる建物などに掛けている火災保険料や地震保険料が対象となります。数年分の保険料を一括して支払った場合には、申告する年の保険料だけが対象となりますので注意が必要です。

修繕費については、例えば剝がれたクロス・外壁の補修、傷んだ畳の取替など、通常の維持管理や修理のために支出されるものは必要経費になります。

従って、畳をフローリングにする費用は、用途変更のための模様替えであり改装費用となるため修繕費としては認められません。

最後に減価償却費です。これは不動産所得を得る基となる資産について、取得費用を使用する時の経過に応じて価値の減少分を見積り費用計上するものであり、必要経費とすることができます。

設問では不動産収入１２０万円から差し引くことができる必要経費は固定資産税３万円、火災保険料２万円、減価償却費２０万円ですので、正解は③となります。

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